《上車必殺技》作者莫惠芬:後市有暗湧 靜待天時地利人和

By Leo Lam | Posted on: 2015-08-06

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(轉自明報)
僅30歲出頭的《上車必殺技》作者莫惠芬(Fanny Mok)自2009年3月買入海濱南岸自住後連番入市,並且短炒多個舖位,高峰期持有7個物業;近年她已減持其中3個物業,累計勁賺逾千萬元。這名投資物業實戰成績彪炳的「80後」認為,目前樓市有下跌風險,建議擬上車者做好「天時、地利、人和」的預備,日後入市執平貨。
莫惠芬指出,本港樓價於2009至2014年連升六年後,最近出現不少暗湧,例如電器連鎖店DSC德爾斯本周結業預示零售業踏入寒冬、美國聯邦儲備局料即將啟動加息周期、明年私人住宅供應料達2萬伙創十年新高,故從居民收入、息口及供應三方面分析,均不利樓價後市。另外,莫惠芬分析,近日中港股市大幅波動,似乎預示中港經濟將有暗湧,亦不利本港樓價表現,故她建議若無迫切需要買樓,擬置業者暫可按兵不動,待「天時、地利、人和」配合後始上車。
等跌後見底始入市
「天時」方面,莫惠芬認為,最佳的入市時機往往是人棄我取,例如在2003年第二季「SARS」或2008年第四季金融海嘯期間買樓。但她坦言,樓市大跌後何時見底,只有在事後才知,一般人難以預測,故較穩妥的做法是等樓價見底回升,出現價量齊升的轉勢跡象後才入市。莫惠芬在2009年3月首次置業以305萬元購入紅磡海濱南岸單位,該月底中原城市領先指數報60.1,較2008年11月低位56.71已回升6%;該月住宅樓宇買賣合約數目為7102伙,較2008年10月至2009年2月期間每月成交量只有3000至4000多伙顯著改善,堪稱價量齊升,屬入市買樓的利好訊號。
中原指數最新報145.48,創歷史新高,故根據莫惠芬上述分析,目前顯然不是買樓的好時機。她認為,現階段準買家應該努力儲錢,等「天時」來臨時果斷把握上車機會:「事後回看,大家都知道SARS及金融海嘯是買樓的『天時』,但當時大部分人沒有首期或沒有冷靜分析數據,所以沒有買樓。對於這些上唔到車的人說,唔係他們無『天時』,而是他們錯過了『天時』。向前望的話,我認為最重要是努力儲錢作首期,日後『天時』出現時就可把握機會。」
數據顯示,2015年上半年簽訂的住宅臨時買賣合約中,成交額300萬元或以下的佔12%、300萬至500萬元的佔34%、500萬元或以上的佔54%(見圖)。擬置業者可制定自己的預算,例如買價值300萬元物業,付三成首期便要儲夠90萬元才可上車。
選址首選地鐵沿線
「地利」方面,莫惠芬認為,買樓上車,選址首要並非考慮升值潛力,而是該物業是否適合自己及家人。「自住樓首選是地鐵沿線,因為上班方便,亦較容易獲銀行承做按揭。另外,一定要留意校網,大多數人買樓都希望結婚生仔。睇校網買樓,何文田、西區、灣仔區自然是優先選擇。」
莫惠芬又提到,男女朋友或夫婦聯名置業時,選址最好是兩人工作或生活的「交匯點」,這樣對雙方都方便。舉例說,2009年她與男朋友(現任丈夫)聯名買入紅磡海濱南岸,原因是她當時任職達藝控股項目主管,經常坐直通車北上東莞工作,家人則住在元朗;男方則在調景嶺任中學教師,其家人住在西環,故紅磡是對雙方來說最合適的中心點。
至於「人和」,莫惠芬強調買樓是件很開心的事,但若男女朋友或夫妻首次置業,須在事前弄清楚以哪人名義買樓及作為按揭擔保人,避免日後爭拗。另外,在選定置業地區等待入市時機期間,最好多睇樓,了解區內眾多住宅不同單位的座向、樓層及景觀,並且與地產經紀多打交道,鼓勵他們有筍盤便即時通知,待買樓「天時」來到便可一擊即中。
多睇樓認識經紀
「地產經紀當然有求於你、想做生意,但不代表可以怠慢他們。最基本的守則是,約經紀睇盤千萬別爽約,改時間要事先通知,因為經紀的時間亦是時間,要尊重佢哋,亦可多認識不同的經紀,若遇到好的便多些溝通;你對佢好啲等佢記得你,日後可能會有意想不到的回報呢!再者,買樓需要找律師,借按揭,這些事好多朋友可以幫忙,都屬於『人和』。」
莫惠芬總結說,對於在港長期工作、定居的人而言,「上車是必須的,並非可有可無,否則便可能無瓦遮頭!」她認為必須審慎處理,可參考其上述的「天時、地利、人和」策略行事。
明報記者 葉創成

(轉自明報)
僅30歲出頭的《上車必殺技》作者莫惠芬(Fanny Mok)自2009年3月買入海濱南岸自住後連番入市,並且短炒多個舖位,高峰期持有7個物業;近年她已減持其中3個物業,累計勁賺逾千萬元。這名投資物業實戰成績彪炳的「80後」認為,目前樓市有下跌風險,建議擬上車者做好「天時、地利、人和」的預備,日後入市執平貨。
莫惠芬指出,本港樓價於2009至2014年連升六年後,最近出現不少暗湧,例如電器連鎖店DSC德爾斯本周結業預示零售業踏入寒冬、美國聯邦儲備局料即將啟動加息周期、明年私人住宅供應料達2萬伙創十年新高,故從居民收入、息口及供應三方面分析,均不利樓價後市。另外,莫惠芬分析,近日中港股市大幅波動,似乎預示中港經濟將有暗湧,亦不利本港樓價表現,故她建議若無迫切需要買樓,擬置業者暫可按兵不動,待「天時、地利、人和」配合後始上車。
等跌後見底始入市
「天時」方面,莫惠芬認為,最佳的入市時機往往是人棄我取,例如在2003年第二季「SARS」或2008年第四季金融海嘯期間買樓。但她坦言,樓市大跌後何時見底,只有在事後才知,一般人難以預測,故較穩妥的做法是等樓價見底回升,出現價量齊升的轉勢跡象後才入市。莫惠芬在2009年3月首次置業以305萬元購入紅磡海濱南岸單位,該月底中原城市領先指數報60.1,較2008年11月低位56.71已回升6%;該月住宅樓宇買賣合約數目為7102伙,較2008年10月至2009年2月期間每月成交量只有3000至4000多伙顯著改善,堪稱價量齊升,屬入市買樓的利好訊號。
中原指數最新報145.48,創歷史新高,故根據莫惠芬上述分析,目前顯然不是買樓的好時機。她認為,現階段準買家應該努力儲錢,等「天時」來臨時果斷把握上車機會:「事後回看,大家都知道SARS及金融海嘯是買樓的『天時』,但當時大部分人沒有首期或沒有冷靜分析數據,所以沒有買樓。對於這些上唔到車的人說,唔係他們無『天時』,而是他們錯過了『天時』。向前望的話,我認為最重要是努力儲錢作首期,日後『天時』出現時就可把握機會。」
數據顯示,2015年上半年簽訂的住宅臨時買賣合約中,成交額300萬元或以下的佔12%、300萬至500萬元的佔34%、500萬元或以上的佔54%(見圖)。擬置業者可制定自己的預算,例如買價值300萬元物業,付三成首期便要儲夠90萬元才可上車。
選址首選地鐵沿線
「地利」方面,莫惠芬認為,買樓上車,選址首要並非考慮升值潛力,而是該物業是否適合自己及家人。「自住樓首選是地鐵沿線,因為上班方便,亦較容易獲銀行承做按揭。另外,一定要留意校網,大多數人買樓都希望結婚生仔。睇校網買樓,何文田、西區、灣仔區自然是優先選擇。」
莫惠芬又提到,男女朋友或夫婦聯名置業時,選址最好是兩人工作或生活的「交匯點」,這樣對雙方都方便。舉例說,2009年她與男朋友(現任丈夫)聯名買入紅磡海濱南岸,原因是她當時任職達藝控股項目主管,經常坐直通車北上東莞工作,家人則住在元朗;男方則在調景嶺任中學教師,其家人住在西環,故紅磡是對雙方來說最合適的中心點。
至於「人和」,莫惠芬強調買樓是件很開心的事,但若男女朋友或夫妻首次置業,須在事前弄清楚以哪人名義買樓及作為按揭擔保人,避免日後爭拗。另外,在選定置業地區等待入市時機期間,最好多睇樓,了解區內眾多住宅不同單位的座向、樓層及景觀,並且與地產經紀多打交道,鼓勵他們有筍盤便即時通知,待買樓「天時」來到便可一擊即中。
多睇樓認識經紀
「地產經紀當然有求於你、想做生意,但不代表可以怠慢他們。最基本的守則是,約經紀睇盤千萬別爽約,改時間要事先通知,因為經紀的時間亦是時間,要尊重佢哋,亦可多認識不同的經紀,若遇到好的便多些溝通;你對佢好啲等佢記得你,日後可能會有意想不到的回報呢!再者,買樓需要找律師,借按揭,這些事好多朋友可以幫忙,都屬於『人和』。」
莫惠芬總結說,對於在港長期工作、定居的人而言,「上車是必須的,並非可有可無,否則便可能無瓦遮頭!」她認為必須審慎處理,可參考其上述的「天時、地利、人和」策略行事。
明報記者 葉創成